3. modul – 3. téma: Ingatlan

A részvények után ugorjunk fejest a világ egyik legnagyobb, összesen 300 billió dolláros eszközosztályába, ami nem más mint az ingatlan. Számos különböző szektorból áll, mint például lakóingatlan, kereskedelmi és ipari ingatlan, és ezeken belül számtalan alszektor létezik. Történelmileg az ingatlan az egyik legstabilabb eszközosztály, amelybe érdemes befektetni, mivel többen vásárolnak ingatlant személyes használatra, mint befektetési céllal. Ez azt jelentette, hogy a vevők és az eladók között kisebb volt a fluktuáció, ami más eszközosztályokhoz képest kisebb volatilitást eredményezett. Ez korántsem jelenti azt, hogy az ingatlanbefektetés kockázatmentes vállalkozás lenne. Mindezek fényében ugorjunk hát bele az ingatlanok legfontosabb előnyeibe és hátrányaiba:

Előnyök

Tőkeáttétel

A tőkeáttétel egyaránt lehet áldás és átok is. Jelenlegi pénzügyi rendszerünk úgy van kialakítva, hogy az emberek számára megkönnyíti a jelzáloghitelek felvételét akár 5%-os előleggel is. Mindaddig, amíg jövedelmünk alapján kényelmesen megengedhetjük magunknak a havi jelzáloghitel-törlesztést, az adósság alkalmazásának lehetősége arra, hogy megvásároljunk valamit, ami különben anyagilag elérhetetlen lenne, hatalmas előnye lehet az ingatlanoknak. 

Ráadásul, mivel a jelzáloghitelünk a vételáron alapuló fix összeg, az ingatlan értéknövekedése esetén miénk a teljes haszon. Ez lehetővé teszi számunkra, hogy tőkét vonjunk ki az ingatlanunkból portfóliónk bővítése és más eszközök vásárlása érdekében.

Korlátozott partnerkockázat

Ha nincs jelzáloghitelünk, és azok közé a szerencsések közé tartozunk, akiknek az ingatlanuk közvetlenül a tulajdonukban van, akkor abban az előnyös helyzetben vagyunk, hogy nem vagyunk kitéve a partnerkockázatnak. Nem számít, mi történik a gazdaságban, ha a lakáspiac 50%-kal összeomlik, az sem számít. Nem vagyunk senkinek felé elkötelezve. Ezért, amíg olyan pénzügyi helyzetben vagyunk, hogy átvészeljük a vihart, minden rendben lesz… ha a dolgok helyreállnak.

Gyakorlati haszon

Ha elsődleges lakóhelyként vásároljuk meg, az ingatlan egyszerre jelent számunkra vagyontárgyat, míg menedék és melegség formájában értéket is biztosít. Nemcsak egy jövedemező befektetéshez jutunk hozzá, amely vagyonteremtési lehetőséget biztosít számunkra, hanem ennek az eszköznek gyakorlati haszna is van.

Szűkösség

Amennyiben kívánatos környéken vásárolunk ingatlant, a piaci ingadozásokat figyelmen kívül hagyva, ritkasága miatt valószínűleg idővel értéket fog felhalmozni. Mivel véges mennyiségű föld van a világon, nem is beszélve a korlátozott kívánatos helyekről, nincs olyan központi szerv, amely egyszer csak több földet nyomtathatna, mint például a fiat valuták esetében. Ennek köszönhetően az ingatlan az egyik legjobban teljesítő befektetési eszköz volt a történelem során.     

Hátrányok

Helyhez kötöttség

Az ingatlanok helyhez kötöttek. Ez egyrészt kihívássá teszi a kiszakadást és elköltözést abban az esetben, ha máshol adódik egy lehetőség, vagy ha elveszítjük a kormányunkba vetett hitünket, és úgy döntünk, hogy kivándorlunk. Másrészt ki vagyunk téve a gazdaság szeszélyének. Ha a helyi vagy az országos gazdaság nehézségekkel küzd, ingatlanunk értéke nagy valószínűséggel árcsökkenésen keresztül tükrözi ezt.

Kamatok

Az ingatlanok értékbecslése – a részvények értékeléséhez hasonlóan – hihetetlenül érzékeny a kamatingadozásra. A kamatok minden ingatlan értékbecslés középpontjában állnak. Ha a kamatok alacsonyak, olcsóbban felvehető tőke, ami nagyobb ingatlankeresletet eredményez, az ingatlanárakat növelve. A mesterségesen lenyomott kamatoknak köszönhetően az ingatlanárak rekord magasak. Ha a kamatok emelkedését látnánk, akkor az ingatlanárak jelentős csökkenését tapasztalhatnánk.

Ráadásul, amikor olyan alacsony kamatkörnyezetben vagyunk, mint amilyenben most vagyunk, a hitelfelvétel vonzóbbá válik, és több ember hajlandó eladósodni. A nagyobb adóssággal az adósságszolgálatra fordított kifizetések növekedésével kell szembenéznünk. Ez rendben van, amikor a kamatok stabilak és csökkennek, azonban magas inflációs környezetben, mint amilyet most tapasztalunk, ez veszélyeztetheti az adósság kötelezettségeink kiszolgálására való képességünket. Ha a szabad pénzforgalmat a megélhetési költségek emelkedése emészti fel, ez nyomást gyakorolhat az adósságszolgálati képességünkre, ami további nemteljesítési kockázatot jelent számunkra.

Ha ezt a gondolatot összekapcsoljuk a kamatok emelkedésének fokozott veszélyével, akkor biztosnak kell lennünk abban, hogy elegendő tartalék pénzforgalom áll rendelkezésünkre ahhoz, hogy különböző forgatókönyvek esetén is eleget tudjunk tenni kötelezettségeinknek.

Partnerkockázat

Mint fentebb említettük, a partnerkockázat az ingatlanok esetében lehet pozitív és negatív is. Ha jelzáloghitellel terheltük az ingatlanunkat, a bank van az első helyen egy pénzügyi összeomlás vagy recesszió esetén, amikor már nem tudjuk fizetni a jelzáloghitelünket. Ha nem fizetjük a törlesztőrészleteinket, a bank követelheti a házunkat, és eladhatja azt, hogy minimalizálja veszteségeit. Ezenkívül, bár hihetetlenül ritka, de egyes országokban a bankoknak lehetőségük van arra, hogy bármikor részben vagy egészben lehívják a jelzáloghitelünket. Ha nem áll rendelkezésünkre a jelzáloghitelünk kifizetéséhez szükséges tőke, amikor a bank kéri, akkor elvehetik a házunkat. 

Magas belépési korlát

Az ingatlan, még jelzáloghitellel is, magas belépési korlátot jelent. Nemcsak az előleget kell összegyűjtenünk, ami átlagosan az ingatlan értékének 10-20%-a, hanem a finanszírozáshoz is kell jutnunk, amihez háttérellenőrzésre, munkaviszony, hitelképesség stb. igazolására van szükség. Ráadásul az ingatlanár erősen összefügg a helyszín vonzerejével. Ezért, ha egy népszerű környéken akarunk élni, akkor készüljünk fel arra, hogy ezért felárat kell fizetnünk.

Hangsúlyoznunk kell, hogy az ingatlanok még ezekkel a hátrányokkal együtt sem veszítettek népszerűségükből. Ehelyett az ingatlan számos intézmény és magánszemély számára egyaránt vonzó befektetési lehetőséget jelent. A tőkéhez való olcsó hozzáférést teremtő alacsony kamatkörnyezetünk hatalmas keresletnövekedést okozott. Ez remekül hangzik, kivéve azt a tényt, hogy ez a kereslet nem az alacsonyabb jövedelmű vagy fiatalabb generációktól származik.

Illikvid

Ingatlanunk típusától, elhelyezkedésétől és állapotától függően gyorsan stresszessé válhat, ha korlátozott számú vevő van a piacon. Egy nagy keresletű eladói piacon az ingatlanok akár már az első héten eladhatók, de a legtöbb esetben hónapokig is eltarthat, míg eladják őket, és még tovább tarthat, míg a rendezés megtörténik. Ezzel együtt, ha rövid távú befektetést keresünk, vagy költözést tervezünk, akkor az ingatlan nem biztos, hogy a legjobb befektetés.

Mindent egybevetve az ingatlan nagyszerű lehetőséget jelenthet az egyének számára, hogy belépjenek a befektetések világába és vagyonépítésbe kezdjenek. Történelmileg ez az egyik legjobban teljesítő eszköz, ha a jelzáloghitellel történő tőkeáttételt vesszük figyelembe. A mai gazdasági környezetben azonban fontos kiemelni, hogy a fenyegető adósságteher és a kamatok lenyomása miatt a legtöbb befektetési eszköz világszerte, beleértve az ingatlanokat is, minden idők legmagasabb értékén van, és nagy visszaesésnek van kitéve abban az esetben, ha a kamatok normalizálódnának a történelmi szintre. Ha ingatlanunkon jelzáloghitel van, és a gazdaság nehéz időket él át, akkor partnerkockázatnak tesszük ki magunkat. Ezért érdemes alaposan átgondolni, mielőtt minden tojásunkat az ingatlanok kosarába tennénk.

További információkért melegen ajánljuk:

“Buy it, rent it, profit!” – Bryan M. Chavis

“More than cashflow” – Julie Broad

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.